Así han evolucionado los esquemas hipotecarios de México en 35 años

A lo largo de los últimos 35 años México registró cambios sin precedentes respecto a los créditos hipotecarios y los organismos relacionados con la vivienda, como el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).

Una de las épocas que más permanece en el recuerdo colectivo de la nación fue la crisis hipotecaria de 2008, que sucedió tras medidas hipotecarias externas un año antes.

Estados Unidos permitió la proliferación de las hipotecas Subprime —préstamos hipotecarios fáciles de conseguir con tasas altas a personas con deficiente historial crediticio—, lo que causó una crisis financiera que se extendió a todo el mundo.

Pese a que México fue alcanzado por los problemas internacionales en 2008, el país vivía además los resultados de esquemas hipotecarios que se implementaron tras la crisis de 1995 llamada el Error de diciembre que refiere a la maxidevaluación del peso mexicano en diciembre de 1994.

Esquemas hipotecarios tras el Error de diciembre

Con el propósito de salir de la crisis de 1995, México creó esquemas hipotecarios en el año 2000. Al comienzo este nuevo sistema utilizó las Unidades de Inversión (UDI) como moneda común, indicó el medio Real State el 15 de mayo de 2025.

Señaló que las UDI eran otorgadas por las ya extintas Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles), que entonces fueron el agente financiero principal ya que los bancos suspendieron la colocación de créditos nuevos.

Para la década del 2000 —ya que los ingresos de sus clientes no crecieron de la misma manera que los UDI, que son variables— las instituciones financieras comenzaron a brindar créditos en pesos y pagos y tasas fijas para controlar el crecimiento del volumen de los créditos.

Acorde al medio internacional, el Infonavit y el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE) iniciaron diversas acciones en el mismo periodo.

Se trata de:

• Apoyo Infonavit: esquema de financiamiento que promovió el pago a capital del crédito y reducir su plazo. El saldo de la subcuenta de vivienda se utilizó como seguro de desempleo. Se popularizó en 2002 tras el anuncio de su modernización
• Cofinanciamiento del Infonavit: el organismo combinó su crédito con esquemas ofrecidos por las instituciones financieras. Dio apertura a nuevos derechoabientes
• FOVISSSTE: incrementó el volumen de créditos otorgados con esquemas aliados entre los híbridos y los tradicionales

Cifras y expectativas de la situación hipotecaria en 2008

Pese a la desestabilización económica internacional México otorgó casi 3.7 millones de créditos hipotecarios entre 2006 y 2007, el mayor número en la historia del país, de los cuales 2.2 fueron del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).

En 2008 la vivienda representó el 55 por ciento del valor agregado a la industria inmobiliaria de México, indicaron datos del informe de 2008 de la Situación Inmobiliaria de los Servicios de Estudios Económicos de BBVA México

Víctor Manuel Borrás Setién, entonces director general del Infonavit, mencionó a finales de noviembre de 2018 que tenía buen augurio sobre la situación económica del país e informó que en el año se registraron 460 mil financiamientos otorgados, con una inversión de casi 89 mil millones de pesos.

Pese a que especialistas como Mark Zaltzman, director financiero de Su Casita —una de las principales compañías hipotecarias en el país entonces—las expectativas para México en 2008 eran favorables, pero las cifras de cierre demostraron lo contrario.

El sector bancario, además, incrementó el 50.75 por ciento de cartera vencida —préstamos o créditos vencidos, incluyendo los hipotecarios— en 2008 respecto al mismo periodo de 2007; tuvieron que incrementarse las reservas crediticias, informó al cierre del año la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV).

De acuerdo con reportes del Banco de México (Banxico) la crisis hipotecaria de 2008 provocó el aumento de pagos atrasados en líneas y tarjetas de crédito, así como de desempleo.

Señaló en un informe oficial que también abundó la pérdida de empleos y la disminución del empleo formal y del comercio internacional.

Condiciones de la industria inmobiliaria en 2024 a la fecha

En el primer semestre de 2024 se otorgaron 2.2 por ciento más créditos hipotecarios a comparación del mimo periodo de 2023. Asimismo, Infonavit aumentó el 18.9 por ciento y Fovisste en 13.9 por ciento.

De acuerdo con el informe Situación Inmobiliaria México de BBVA el primer semestre de 2024 estas cifras significaron la estabilización de la actividad bancaria de la industria inmobiliaria. Además, al cierre del mismo año el mercado hipotecario registró en su segundo semestre casi 830 mil millones de dólares.

Pese a que estos resultados crearon buenas expectativas, once bancas modificaron sus tasas para finales del año y restringieron el acceso a préstamos, lo que causó una caída del 29 por ciento en enero de 2025 respecto al mes anterior.

Este incremento de solicitudes desafiaría el sistema financiero a largo plazo, explicó Federico González Rouco, economista especializado del mercado inmobiliario.

Tras estos cambios el director ejecutivo de Préstamos a Particulares en HSBC México, Enrique Margain Pitman, indicó a principios de 2025 que el año pasado el crédito hipotecario tuvo un periodo de ajuste que se extendió hasta la actualidad.

Señaló que las tasas de interés tienen relevancia en el mercado hipotecario en este periodo de ajuste y que se espera el crecimiento de un solo dígito en el crecimiento de otorgamiento de créditos de la vivienda debido a las políticas arancelarias impuestas por Donald Trump, presidente de Estados Unidos.

Pese a la situación internacional otros ejecutivos como Paola Ramírez Velázquez, directora comercial de Hipotecario en Banorte, aseguró que el comportamiento de este tipo de financiamientos presentará un comportamiento moderado.

Explicó a principios del año que el crédito hipotecario estará enlazado, además, con la demanda de vivienda —que se presume alta, especialmente en zonas urbanas—, y el Financiamiento alternativo.

Datos del informe Situación Inmobiliaria México de BBVA el primer semestre de 2025 revelaron lo siguiente:

• El Producto Interno Bruto (PIB) de la Construcción creció entre el 2.7 por ciento
• El mercado hipotecario aumentó entre el 10.2 por ciento en número de créditos y fue impulsado por el Infonavit
• El 20.1 por ciento de los hogares que rentan o pagan hipoteca gastan más del 30 por ciento de su ingreso en vivienda

El 13 de febrero de 2025 se aprobó la reforma a la Ley del Infonavit para redefinir los programas de arrendamiento para los derechohabientes y modernizar el sistema de créditos hipotecarios.

La vigencia de las modificaciones inició cuando se publicaron oficialmente en el Diario Oficial de la Federación (DOF).

Algunos de los cambios que ocurrirán tras las modificaciones a las dos leyes se encuentran a continuación:

• Creación de una nueva empresa constructora que sólo construirá viviendas para derechohabientes a través del arrendamiento social
• Creación de un presupuesto específico para la construcción de 500 mil viviendas para sectores vulnerables
• Reparación del daño causado a los 2 millones de personas con créditos impagos por situaciones de abuso financiero. Además se prohíben la actualización de saldos y el pago de amortizaciones o accesorios de los créditos

Especialistas en la rama advirtieron que sólo el 30 por ciento de la fuerza de trabajo en México será beneficiada con esta reforma: quien cuenta con prestaciones de ley y está afiliado al Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS).

Además, la población teme que el acceso no sea equitativo y las personas más vulnerables no reciban la ayuda necesaria, indicó el medio La Verdadera Noticias. (MCJ)