Zacatlán, Pue. Viajar de Chignahuapan a Zacatlán genera la sensación de que todo este último municipio está en venta no sólo como marca turística sino cada metro cuadrado de tierra: cuando se va en automóvil lo primero que se encuentra en el paisaje urbano es un anuncio de “Últimos lotes de fraccionamiento cerrándose en La Estrella”. Ahí inicia el bombardeo.

En el trayecto, hasta llegar a Las Lajas, hay lo mismo anuncios que fraccionamientos a los costados de la carretera Federal 119 e incluso en la entrada a Camotepec, frente a la zona turística del Valle de Piedras Encimadas. En el libramiento se encuentra uno de los últimos fraccionamientos, y hay uno más a 45 minutos de la carretera federal.

Zacatlán es famoso por su antiguo Conjunto Conventual Franciscano, su centenaria tradición relojera, sus paisajes, su niebla y la espectacular barranca de Los Jilgueros. Esa belleza natural se extiende en 105 localidades que ahora son vistas como un botín vendible por las empresas de bienes raíces.

Lo mismo da si se sale en autobús: un enorme anuncio de Vaal Bienes Raíces ocupa una pared completa de la terminal a donde arriban unidades de la Línea Atah, la única que cubre la ruta Puebla-Apizaco-Zacatlán. En bardas y postes hay decenas de pendones con anuncios promocionales de venta de terrenos, la mayoría son de Inmobihogar, Inverplús, Vidcrea y Vaal Bienes Raíces.

Esta última ofrece predios desde 200 hasta mil 500 metros cuadrados y facilidades de pago que van desde un enganche de 20 mil pesos por 200 metros cuadrados hasta la aceptación de automóviles y camionetas a cuenta; por ejemplo, en Maquixtla ofrece terrenos de 1 mil 500 metros cuadrados con servicios disponibles, acceso a transporte público, zona poblada con iglesias y escuelas cercanas.

En Atexca la oferta es de terrenos comerciales a la orilla de la carretera, a 15 minutos de Zacatlán y la promesa de posesión inmediata. El costo es de 150 mil pesos pagaderos a 1 o 2 años con un enganche desde 5 mil pesos. Tanto en Atexca como en Aquixtla y El Vivero Vaal Bienes Raíces ofrece servicios disponibles, cuando son totalmente irregulares.

Vidcrea que se describe a sí misma como un “negocio dedicado a los servicios inmobiliarios, compra-venta, renta de terrenos rústicos, lotes, casas habitación, locales comerciales, bodegas y naves, ofrece en Facebook lo mismo predios que casas que se pueden apartar hasta con 20 por ciento del costo total; y aunque tiene enlace a una página web, hasta el 8 de noviembre pasado no estaba disponible.

En la página Lamudi ofrece Vidcrea en 139 mil pesos lotes de 144 metros cuadrados en Cuautilulco; de 200 metros cuadrados, pero en 85 mil pesos, en La Ladera, Atzingo; y en 395 mil pesos lotes campestres de mil metros cuadrados en la zona boscosa de la carretera Zacatlán-Huauchinango.

Cuando comenzaron las quejas contra Vidcrea surgió con más fuerza Vaal Bienes Raíces, y aunque ambas tienen oficinas físicas distintas en Zacatlán, en algunos casos ofrecen los mismos predios.

Inverplús vende terrenos en una barranca que comenzaron a tapar con escombro que medio aplanaron y ahí siguen tirando escombro saliendo de Zacatlán por el Lienzo Charro; esta inmobiliaria es administrada por Luis Roberto Lastiri Quirós, hermano de Juan Carlos Lastiri Quirós un priista originario de la Sierra Norte de Puebla que perteneció al grupo compacto de Rosario Robles Berlanga, detenida por La Estafa Maestra, un esquema que se usó en el sexenio del presidente Enrique Peña Nieto para desviar más de 5 mil millones de pesos del erario.

En 2015 a este mismo político, nombrado a finales de octubre pasado como líder de la CNOP, se le atribuyó la compra en San Andrés Cholula de 44 propiedades en los clústeres inmobiliarios Parque Santiago y Parque Santo Domingo, valuados en total en 56 millones de pesos, y localizados en los exclusivos fraccionamientos La Vista Country Club y Lomas de Angelópolis.

La propia Inverplús se describe como empresa: “hemos empezado desde el punto de vista comercial por atraer nuevas inversiones, es el caso de grupo Wal Mart de México, que se interesó y planteó la posibilidad de construir una nueva tienda en el corazón de Zacatlán, situación que es una realidad y que nos pone como una empresa seria, honorable y confiable.”

La sensación de que todo Zacatlán está en venta aumenta cuando en las calles se ven camionetas que con un parlante promocionan a Vaal Bienes Raíces y cuando en negocios de Plaza Los Corrales —ubicada en la calle Agustín Balderas—, como Danju’s, pastelería y cafetería por un lado de la carta se lee lo que se puede consumir y por otro una promoción de Inmobihogar que vende “enormes lotes campestres a 200 metros de la carretera federal, con un costo de 150 pesos el metro cuadrado y facilidades de pago”.

Inmobihogar indica en Facebook que tiene tres desarrollos, pero en su página web sólo promocionan La Cima y de los otros dos, El Pinar y Dos Cerritos, no hay información; en Facebook sí ofrecen lotes en Dos Cerritos, lo mismo que Inmobiliaria Sierra Mágica.

Recientemente apareció en el escenario un nuevo jugador en la compra-venta de terrenos: Chavi, de la que hay anuncios en la zona de la terminal de autobuses de Zacatlán y en la entrada a la ranchería de Ayotla.

Todas, Inmobihogar, Inverplús, Vidcrea, Vaal Bienes Raíces y Chavi incumplen la normativa de fraccionamientos con la complicidad de funcionarios del gobierno municipal que encabeza el alcalde Luis Márquez Lecona, notarios públicos y el Registro Público de la Propiedad.

Un ejemplo: en octubre pasado durante una visita de personal del Instituto Nacional del Suelo Sustentable (INSUS) a Ayotla Rubén González Encinas se presentó como funcionario municipal de Zacatlán, a pesar de que fue cesado en septiembre pasado para evitar nepotismo, ya que es hermano de la regidora Yazmín González Encinas.

A decir de los asistentes al recorrido, González Encinas dijo al personal del INSUS que el Eco Desarrollo Campestre La Cima o Ayotla Campestre es totalmente irregular, porque “mis inspectores ya revisaron y no tienen permisos”, pero uno de los lugareños le respondió que “no es irregular, porque usted les dio el permiso. Y todos se quedaron sorprendidos.”

González Encinas, aseguran, fungió en ese recorrido como director de Desarrollo Urbano y Servicios Municipales, cuando de acuerdo con el directorio del municipio ese cargo lo ostenta Ángel Daniel Cabrera Rebolledo.

El encubrimiento del presidente municipal de Zacatlán, Luis Márquez Lecona, a las actividades inmobiliarias quedó al descubierto cuando un juez le ordenó entregar copia certificada del permiso que otorgó su administración para “lotificar un predio rústico ubicado en la calle principal sin número de la ranchería de Ayotla”.

El permiso lo firmó el propio González Encinas el 15 de julio de 2020. Este mismo exfuncionario autorizó el cambio de uso de suelo de rústico a habitacional, pero lo condicionó a que “no se autoriza la escrituración, venta de lotes y obras de construcción de cualquier tipo hasta no cumplir con lo especificado en el permiso de fraccionamiento.”

Las suspicacias aumentan cuando posibles compradores afirman que hasta tres inmobiliarias ofrecen los mismos terrenos del Eco-Desarrollo Campestre La Cima o Ayotla Campestre, que es vendido por Sierra Mágica, Inmobihogar y Vaal Bienes Raíces.

Uno de los interesados en comprar en Ayotla, quien pidió que se reservara su identidad, afirmó que al consultar en Facebook la transparencia de la página de Inmobiliaria Sierra Mágica se dio cuenta de que el 12 de abril de 2017 se creó con el nombre de Inmobihogar, ese mismo día se cambió a Inmobihogar Servicios Inmobiliarios, el 3 de octubre de 2018 a Inmobiliaria Sierra Mágica: Servicios Inmobiliarios y el 19 de octubre de 2018 a Inmobiliaria Sierra Mágica.

Con tantos cambios de nombre no tuvo la seguridad de saber con qué empresa iba a negociar y desistió de invertir su dinero.

Ayotla, la resistencia

“Defender el patrimonio no tiene precio”, afirma Benito Estrada Paivia, uno de los habitantes que resultarían más afectados por la construcción del Eco Desarrollo Campestre La Cima o Ayotla Campestre en la ranchería Ayotla.

Esta comunidad se localiza hacia el norte del municipio de Zacatlán de las Manzanas, en automóvil a dos horas y 33 minutos de la ciudad de Puebla, y a 2 horas con 29 minutos de la Ciudad de México, siguiendo el camino a Tuxpan, Veracruz, o hacia Pachuca, Hidalgo.

Una vez que se llega al Pueblo Mágico de Zacatlán hay que tomar la calle Mariano Escobedo y seguir hasta donde se convierte en la carretera federal 119 Huauchinango-Zacatlán; tras unos 11 minutos se gira a la izquierda en la salida hacia Ayotla; a alrededor de 1.7 kilómetros se gira levemente a la derecha y luego a la izquierda hasta entrar a la calle principal de Ayotla.

Dependiendo de las condiciones climáticas el recorrido se hace en no menos de 30 minutos, una parte en terracería, y no en los 10 o 15 con los que Inmobihogar promueve el Eco Desarrollo en la parte alta de la ranchería.

Se trata de una zona de suelo agrícola y forestal, borreguera, y que no pocas veces ha sido objeto del deseo de inversionistas y especuladores de la tierra debido a que los precios son más económicos que en zonas urbanas, pero esta vez, cuenta Benito en entrevista, vienen más agresivos: han metido maquinaria pesada para deshierbar, para trazar las calles del Eco-Desarrollo y han marcado con mojoneras de concreto los límites del predio y de cada uno de los lotes.

El problema, agrega, es que ofrecen lotes de 900 metros cuadrados que son pequeños en una zona rural porque están pensados para un esquema urbano; además incumplen con la reglamentación municipal para hacer fraccionamientos, porque tendría que haber servicios básicos, como drenaje, agua potable, y suministro eléctrico.

Y sí, la sola venta de 110 lotes a 130 mil pesos se traduce en 14 millones 300 mil pesos. Aparte Inmobihogar ofrece construir eco-cabañas en alrededor de 500 mil pesos cada una. Si hablamos de 110 cabañas en ese precio se tienen 55 millones que sumados a los 14 millones de la venta de lotes significa en números redondos un negocio de 69 millones 300 mil pesos.

Una parte de los habitantes de esta comunidad se provee del agua de un manantial registrado ante la Conagua; se localiza en el rancho Almeya y tiene capacidad para abastecer a 150 familias, pero ya se encuentra rebasado porque suministra a 180 y el agua definitivamente escasearía si se agregan las 110 viviendas del Eco Desarrollo.

“Si nos quitan ese terreno matan a nuestro pueblo, son gente sin escrúpulos, ya nos dejaron patente que les vale madre, que si pueden pasan sobre nosotros con tal de hacer fortuna”, dice el juez de paz José Estrada Pérez.

Otra fuente de abastecimiento es un manantial que está en Cruz Colorada, a varios kilómetros de distancia de Ayotla, pero está destinada a otra parte de la comunidad. Algunas partes bajas de la ranchería pueden conservar más la humedad, pero los que están en la cima de la loma tienen problemas; este año, por ejemplo, las milpas no dieron nada a quienes sembraron.

Con este panorama, agrega Benito, “¿de dónde van a sacar municipio o inmobiliaria el agua para las 110 viviendas que pretende construir Inmobihogar? Además, otra cosa, tampoco hay energía eléctrica, ¿y de cuando acá va a lograr el ayuntamiento que la Comisión Federal de Electricidad amplíe el tendido de red eléctrica?”.

En la ranchería existen varios proyectos de fraccionamiento que no van con el uso de suelo y “quienes estamos aquí no los vemos factibles (…) que se venga a vivir quien quiera, pero con un proyecto de factibilidad, de lo contrario lo único que van a ocasionar es un problema gravísimo”, afirma.

El dilema no es sólo para los habitantes de Ayotla, también afecta a los clientes de los lotes porque con sus 900 metros cuadrados compran también un problema: nada garantiza que van a contar con los servicios básicos que promete Inmobihogar, y “una vez que la inmobiliaria cobre dejará un problema gravísimo”.

Los inconformes han pedido al ayuntamiento que muestre los permisos y los estudios de impacto ambiental, así como el de factibilidad y que demuestre dónde están las instalaciones de drenaje, agua y luz sin las cuales no pudieron entregar los permisos de lotificación, pero hasta ahora les han dado largas.

Desde hace más de un año habitantes de Ayotla y su juez de paz —persona que se encarga de instruir asuntos civiles y penales de poca gravedad en donde no hay un juez de primera instancia— han buscado ayuda, pero la respuesta de las autoridades municipales ha sido poca; incluso “los hemos obligado a visitarnos y sólo de palabra nos ha dicho que el Eco Desarrollo no es viable, pero la realidad siguen las obras de lotificación, siguen trazando calles con nombre, y las campañas comerciales para atraer a posibles compradores.”

Creemos, agrega Benito Estrada, que el presidente municipal y la Dirección de Desarrollo Urbano juegan a alargar las cosas hasta el último minuto de la administración del alcalde José Luis Márquez Lecona, por lo que se recurrió a un juez de Puebla para que obligue a entregar la información.

Ángel Rodríguez Hernández, ingeniero en Recursos Naturales y consultor privado, afirma que aunque el comprador se dirija a la empresa inmobiliaria quien vende es una persona física: “la transacción es de persona física a persona física y, por ejemplo, eso ocasiona que en la escrituración no aparezca Vidcrea sino el nombre del gerente o el responsable que se llama Mauro Cano Cortés.”

“Pensamos, agrega Benito Estrada, tenemos la tesis de que las empresas de bienes raíces están solapadas por las autoridades municipales, o ¿por qué se niegan a mostrar los permisos y estudios de impacto ambiental que les hemos pedido?, porque lo han permitido sin consultar a nadie.”

Es un asunto delicado, porque hay muchos intereses, es mucho dinero, señala. Él llegó a Ayotla hace 25 años, cuando compró un terreno y con su familia comenzó a reforestar un terreno de labor, a construir su actual vivienda y su granja.

En general, afirma, “tenemos una vida armoniosa, y aunque yo no vivo del campo, comparto productos y trabajo con la gente de la comunidad, y queremos preservar la vida de la ranchería, la vida rural.”

Además, la aprobación de desarrollos como el de Ayotla contraviene el punto 6 del proyecto de Plan Municipal de Desarrollo, en el que se establece el compromiso de “asegurar un crecimiento urbano amigable con el medio ambiente mediante la verificación para que la planeación urbana sea sustentable y amigable con el medio ambiente; se fortalezca la cultura de movilidad urbana que genere un menor impacto ambiental, y se regule el uso del suelo urbano y rural para el aprovechamiento sustentable.”

Hasta ahora, dice, todo indica que el municipio ha entregado permisos de forma irregular, porque no hay servicios; además, la inmobiliaria lo sabe, y tan lo sabe que a los posibles compradores les promete que habrá agua por captación de lluvia, y otra parte Inmobihogar promete que la surtirá mediante pipas; para el drenaje garantizan que habrá biodigestores; y en cuanto a la energía eléctrica afirman que ya tienen un contrato con la CFE.

También, aseguran dos clientes que estuvieron interesados en comprar uno de los lotes, muestran los folletos de las cabañas y una copia de la primer parte de la escritura en la que aparecen los nombres de los propietarios del predio, que son José Antonio y Juan Carlos González Esnaurrizar, criadores de toro de lidia en ranchos de Tlaxcala y Zacatlán de las Manzanas.

Sociedad y complicidades

Inmobihogar se asoció con José Antonio y Juan Carlos González Esnaurrizar para vender en Ayotla 132 mil 050 metros cuadrados en 110 lotes; 92 de ellos de 30 por 30 metros cuadrados y contaron con la complicidad de la Notaría número 2 de Zacatlán, de la cual es titular Jaime Viruez Vargas, uno de los notarios beneficiados por el exgobernador Rafael Moreno Valle Rosas con el Programa de Escrituración a Bajo Costo.

La escritura original del predio destinado a La Cima indica que no hay agua potable y pese a ello, con la complicidad de Rafael Álvarez Barrera, registrador público de la Propiedad de la Circunscripción Territorial de Zacatlán, Viruez Vargas pretende escriturar un primer lote de 900 metros cuadrados que se desprende del “inmueble identificado como terreno de labor innominado, actualmente predio rústico...”.

A los compradores la oferta les resulta atractiva: en preventa se ofrecen los primeros 20 lotes con 10 mil pesos de enganche, 18 mensualidades sin intereses y 10 por ciento de descuento sobre el total de 120 mil pesos.

Además de carecer de agua potable, de lo cual se da cuenta en una constancia expedida el 12 de noviembre por José Valeriano León, presidente del Comité de Agua Potable de Ayotla, quienes compren estos lotes no tendrán acceso a red de energía eléctrica, ni de drenaje, servicios básicos sin los cuales no se pueden vender predios para vivienda, según lo que señala la Ley de Fraccionamientos y Acciones Urbanísticas del Estado de Puebla.

Existe también una Constancia de No Servicios expedida el 12 de marzo de 2020 por el Sosapaz (Sistema Operador de Servicio de Agua Potable y Alcantarillado del Municipio Zacatlán) en la cual se indica que el terreno “no cuenta con los servicios de agua y drenaje”.

En el documento el Sosapaz señala que para realizar divisiones o fraccionar el predio se deberá tramitar la factibilidad de los servicios de agua, drenaje sanitario, y saneamiento “que otorga este organismo operador, construir la infraestructura de agua y drenaje que le corresponda y presentar el cambio de uso de suelo municipal, obtener los permisos de lotificación y estar dentro de las áreas establecidas para crecimiento urbano del Programa Municipal de Desarrollo Urbano Sustentable del Municipio de Zacatlán.”

A pesar de todas estas irregularidades, el 15 de julio pasado la Dirección de Desarrollo Urbano, a cargo de Jesús González Encinas, otorgó permiso para lotificar. En el oficio 036/2020 se indica que “tomando en consideración las características de lotificación el predio pasará a ser un Fraccionamiento Habitacional Campestre La Cima, ya que el proyecto cumple con las disposiciones de la Ley de Fraccionamientos y Acciones Urbanísticas del Estado Libre y Soberano de Puebla” y “con lo dispuesto con el Esquema de Desarrollo Sustentable de Zacatlán.”

Inmobihogar, con el aval del municipio, sigue su venta de lotes y promete energía fotovoltaica y reciclaje de agua de lluvia aun cuando, a decir de los habitantes de Zacatlán, cada vez llueve menos en este municipio serrano, por lo que consideran imposible que la recolección de aguas pluviales alcance para abastecer a 110 viviendas.

Otra de las irregularidades es que en el prototipo 1 Inmobihogar ofrece una cabaña de 18M X 5M, con sala, cocina-comedor, dos terrazas exteriores, dos habitaciones, energía fotovoltaica, reciclar agua de lluvia, estructura de acero y madera, pero no ofrece ni baño ni red de drenaje.

Ayotla no es la única ranchería donde esta empresa tiene puesto su interés, aunque sí donde ha encontrado mayor resistencia de los pobladores: sin contar con los permisos correspondientes en abril de 2019 ofreció terrenos en un fraccionamiento campestre ubicado en la entrada de la comunidad.

La Dirección de Desarrollo Urbano señala, en respuesta a una solicitud de información, que el 3 de abril de ese año realizó una inspección e hizo una notificación a la empresa para que se regularice y se le oriente “para realizar los trámites correspondientes y poder realizar su proyecto de manera legal”.

Ayotla tiene su antecedente en un 14 de noviembre de 2017, cuando Víctor Rafael Garrido Ponce, entonces director de Desarrollo Urbano, Servicios Públicos y Medio Ambiente de Zacatlán autorizó el cambio de uso de suelo en 121 mil 241.15 metros cuadrados ubicados sobre la federal Zacatlán-Huauchinango, Barrio de Maquixtla.

El cambio de uso de suelo pasó de rústico a campestre para la lotificación de El Cielo en respuesta a una petición de Mauro Cano Cortés, de la inmobiliaria Vidcrea; en este caso, como después hizo Rubén González Encinas, se condicionó el cambio a que “no se autoriza la escrituración, venta de lotes y obras de construcción de cualquier tipo hasta no cumplir con lo especificado en el permiso de fraccionamiento.” 

Limbo legal

La flexibilidad de la administración local es reflejo de la carencia de un Programa Municipal de Desarrollo Urbano que sólo existe como anteproyecto, y de la falta de coincidencia entre las distintas áreas de la administración.

En la página 112 el anteproyecto de Programa Municipal de Desarrollo Urbano señala que “la carencia de instrumentos normativos que regulen de forma puntual las áreas de expansión ha generado la proliferación de asentamientos que el Ayuntamiento caracteriza como irregulares (…) carecen de algunos permisos o infraestructura puesto que la dotación de los servicios resulta inadecuada, o improcedente para el ayuntamiento. En la actualidad, con datos de la Dirección de Desarrollo Urbano municipal, existen más de 200 fraccionamientos en este limbo normativo.”

La cifra y su estatus no coincide con la información que en enero de 2019 dio José Rubén González Encinas, titular de la Dirección de Desarrollo Urbano y Servicios Públicos, en respuesta a la solicitud de información CTAZ/049/2018: “se cuenta con 206 fraccionamientos con permisos, mismos que se pueden revisar en esta dirección”.

Los vacíos son aprovechados por empresas ante funcionarios que han sido permisivos desde 2018; en ese año, de acuerdo con información disponible en la plataforma digital ecosmap, comenzaron a aumentar los desarrollos inmobiliarios en Zacatlán, y proyectos que fueron detenidos por el Sistema de Agua Municipal ya tienen permisos ambientales o ya no los requieren porque el ayuntamiento tolera la venta de lotes con autorizaciones que dieron administraciones anteriores y que carecen de validez porque incumplieron anexos de factibilidad de agua, drenaje e impacto ambiental.

En respuesta a la solicitud de información 00056713 la Secretaría de Desarrollo Rural, Sustentabilidad y Ordenamiento Territorial del gobierno del estado informó que sólo cuatro fraccionamientos tienen autorización de impacto ambiental estatal en Zacatlán: Desarrollo en Condominio Mixto Bosques de Zacatlán; Fraccionamiento Habitacional Bosques de Zacatlán, ampliación; Fraccionamiento Habitacional La Tamaulipeca; y Fraccionamiento Jardines de Zacatlán.

Lo que observamos, señala Ángel Rodríguez Hernández, ingeniero en Recursos Naturales y consultor privado, es que aquí en Zacatlán “los desarrolladores obtienen de una administración municipal permisos para fraccionamiento y cambio de uso de suelo por un monto de dinero que no hemos podido determinar ni si se ingresa a la tesorería municipal o al Sistema Operador de Agua, pero (los funcionarios) para protegerse, condicionan las autorizaciones a que en 30 días naturales se cumpla con puntos como la factibilidad de agua, la factibilidad de drenaje y la autorización en materia de impacto ambiental estatal.”

Este condicionamiento para los permisos de lotificación y cambios de uso del suelo, no está contemplado en ninguna ley, sino que los otorgan de forma discrecional y por su propia iniciativa los funcionarios municipales.

En algunos casos para que los permisos tengan validez se permite que en 30 días naturales se presente la documentación que ampara la factibilidad de agua potable y descargas residuales autorizada por SOSAPAZ “y/o comité de agua potable de la comunidad”.

Esto último va contra la normatividad ya que el comité de agua no cuenta con personalidad jurídica ni técnica para otorgar factibilidades de agua potable para fraccionamientos, mucho menos para dar factibilidades de drenaje y alcantarillado, ya que estos servicios no los dan ni siquiera a la propia comunidad ya establecida, señala Rodríguez Hernández.

Aunque también se refiere que en el caso de los fraccionamientos se deben anexar las autorizaciones de impacto ambiental estatal y la autorización de impacto ambiental federal en el caso de cambio de uso de suelo forestal, el trámite se omite con la complicidad del ayuntamiento, del registrador público de la propiedad y notarios que dan fe.

Hoy día, los fraccionadores van ante un notario y se hace todo el trámite de inscripción al Registro Público de la Propiedad, violando tanto la Ley de Fraccionamientos como la Ley de Protección al Ambiente Natural. Y cuando el fraccionador lleva al comprador ante notario y, luego, cuando se hace el trámite ante el Registro Público, se incumple el artículo 33 de la Ley del Registro Público de la Propiedad del estado de Puebla. Así lo denuncian en carta que vecinos inconformes con el boom inmobiliario le dirigieron en agosto pasado a José Alfonso Iracheta Carroll, director General del Instituto Nacional del Suelo Sustentable (INSUS).

“Como no hay un Programa de Desarrollo Urbano no deberían dar permisos de fraccionamiento (…) el permiso es como la sustancia de un fraccionamiento porque en él se determina qué se puede y qué no se puede hacer,” asegura Ángel Rodríguez Hernández.

El programa que estaba vigente databa del año 1997 del siglo pasado, pero nunca fue válido porque nadie lo inscribió en el Registro Público de la Propiedad ni se publicó en el Diario oficial del estado, agrega.

Si un ciudadano pregunta en el ayuntamiento por permisos de los fraccionamientos, la respuesta es “sí, tenemos 206 fraccionamientos con permisos en orden”, pero a las autoridades estatales y federales les informan que no cuentan con permisos, que son irregulares; sin embargo, no se ha realizado ningún procedimiento para clausurarlos.

Señala que aunque el municipio informaba al gobierno federal que había irregularidades, las empresas siguen sus procesos y vendiendo lotes.

“El ayuntamiento no sólo no tiene intenciones de detener este fraude sino que existe todo un esquema en el que notarios, registrador público y el municipio se benefician al permitir que se den estos atropellos a la legalidad, por eso niegan acceso a las autorizaciones municipales diciendo que no cuentan con registros documentales de autorizaciones emitidas en otras administraciones, y en el Registro Público nos ponen muchas trabas para obtener una copia”, agrega.

Del soborno a la intimidación y la amenaza

Una camioneta blanca se estaciona a 30 metros de donde el juez de paz entrega despensas y se da un espacio para hablar de las amenazas e intentos de soborno del grupo inmobiliario que puso sus ambiciones en Ayotla.

Adentro de la camioneta Nissan un hombre se mantiene atento, como un halcón que avisa a los socios de las inmobiliarias quién llega, quién sale, quién se reúne con quién, quién visita a quién en este pueblo de 536 habitantes, enclavado en la Sierra Norte de Puebla.

Esta vez al halcón lo ocupa una charla que se da antes de las 9 de la mañana del 20 de octubre de 2020 en la calle principal de Ayotla, a unos pasos de la oficina de José Estrada Pérez, el juez de paz, un hombre recio y franco que durante 20 años recorrió más de media República como camionero.

El boom de venta de terrenos se dio en los últimos años. De acuerdo con información oficial hasta la administración municipal 2014-2018, de Marcos Flores Morales, se tenían en Zacatlán 150 fraccionamientos autorizados y el año pasado, ya con Luis Márquez Lecona al frente del municipio, la cifra había aumentado a 206 fraccionamientos.

Aquí en Ayotla los pobladores viven dispuestos a defender la que ha sido su tierra por generaciones: la asociación de los ganaderos José Antonio y Juan Carlos González Esnaurrizar con Inmobihogar, cuyo director comercial es Amaury Núñez Santos, pretende vender una superficie de 132 mil 050 metros cuadrados.

El predio, de acuerdo con la escritura pública de la que el 18 de febrero pasado dio fe María Elena Macías Pérez, titular de la Notaría número 2 del distrito de Hidalgo, Tlaxcala, fue heredado por el ya fallecido ganadero de origen español José González Dorantes a sus dos hijos, aunque nombró como albacea a José Antonio.

Ahí, en esas hectáreas, la sociedad pretende que vivan 110 familias que se agregarían a los 536 habitantes registrados por el INEGI en Ayotla, a pesar de que durante la escrituración los propietarios exhibieron Constancia de No Servicios de Agua, tramitada el 12 de noviembre de 2019 ante el presidente del Comité de Agua Potable de la comunidad de Ayotla; en ella se indica que no cuenta con el servicio de agua potable.

En esas 15 hectáreas se filtra de manera natural el agua que luego sale al manantial y alimenta a una parte del pueblo. José Estrada Pérez está decidido a no dejar que Inmobihogar se salga con la suya, y sabe que tiene la ley de su lado, aunque no a las autoridades. El señor de los toros José Antonio González Esnaurrizar, dice, no necesita más dinero porque tiene un rancho en Zacatlán y El Grullo en Tlaxco, Tlaxcala.

Ambas partes, empresarios y municipio, dicen a la gente de Ayotla que todo es legal en el fraccionamiento, “pero ya vimos que son puras patrañas (…) hasta un niño chiquito va a preguntar ‘¿dónde está el agua, el drenaje, la luz?’ Hay vecinos que llevan medio siglo esperando una ampliación para la luz, y éstos quieren hacer todo luego, luego.”

La oposición y la constante petición de información al municipio para saber qué está pasando con el eco-desarrollo generó que a Estrada Pérez intentara sobornarlo Amaury Núñez Santos, director comercial de Inmobihogar: “Me dijo ‘para que jales conmigo te voy a dar 50 mil ahorita cabrón, ahí está el portafolio’. Yo le respondí que conmigo no batalle, que me puede ofrecer 200 mil o hasta 300 mil pesos, pero no hay una buena razón para que hagas esto más que el enriquecimiento ilícito: comprar en lo mínimo y vender en lo máximo.”

Después lo buscó hasta su casa Juan Carlos González Esnaurrizar: esa vez pararon un auto de frente y a otro le dan la vuelta y lo atravesaron, como diciéndome “no tienes para dónde hacerte, tienes que jalar.”

Este ya vino “en otro plan, molesto y dice que es propiedad privada, que tenemos que hacernos a un lado, que no debemos meternos con él, que de la manera que sea lo van a hacer”.

González Esnaurrizar, acompañado de otras tres personas, una de ellas nunca sacó las manos de la sudadera. Llegó gritándole al hijo de 15 años del juez de paz que él es el dueño, que se asoció con la empresa. “Dijo que si no se hace de una manera, la van a hacer de otra y que por nosotros no van a parar, que con nosotros y sin nosotros lo van a hacer”.

El juez de paz remata: “yo prefiero vivir de pie que morir arrodillado. Ellos vienen a intimidarnos hasta el pueblo, ya llegaron hasta mi casa, y eso prueba que vienen sobre de quien se atraviese, pero yo les dije que para eso necesitan tumbarme, porque yo definitivamente no me vendo, no me vendo, y no lo van a lograr; por ese lado no.”

Y mientras las autoridades municipales hacen como que no pasa nada, un juez federal está conociendo ya de un amparo contra la ilegal lotificación de La Cima y los vecinos inconformes se organizaron y mantienen una estrategia legal definida. El halcón de la camioneta Nissan siguió estacionado hasta que terminó la entrevista con el juez de paz, y siguió por varios metros a la unidad en la que nos retiramos de Ayotla.