Desde este año el Infonavit cambió las características de sus créditos, sustituyendo sus préstamos en Veces Salarios Mínimos (VSM) a una tasa de 10.5% anual (CAT 12%) y casi duplicando el importe máximo que presta a sus derechohabientes, lo que ha sido considerado como una mejora de sus créditos. Hace unas semanas su director general, Alejandro Murat, informó que el Infonavit cambiaría la deuda de los deudores del Infonavit a pesos y afirmó que con estos cambios las personas ya no tendrían préstamos impagables cuyas deudas en lugar de bajar aumentan porque ahora la deuda sería en pesos y no estaría vinculada a la inflación. Sin lugar a duda, muchas personas, políticos y especialistas están de acuerdo con esto; sin embargo, esto es una afirmación equivocada. La deuda en VSM es riesgosa en el largo plazo, pero no es culpable de que las deudas del Infonavit se hagan impagables; por el contrario, y como explicaré en esta columna, las actuales medidas del gobierno federal sí aumentan la posibilidad de que las deudas del instituto sean impagables y generen más daño que bienestar a la población.
En su diseño anterior, la modalidad de créditos en VSM del Infonavit asignaba diferentes tasas de interés dependiendo del ingreso del derechohabiente, y además actualizaba todos los 31 de enero la deuda al incorporar el valor del salario mínimo del año vigente. La tasa de interés más baja era de 4% para personas que ganaban entre 1 y 1.5 VSM (Entre $2,132.21 y $3,198.31), y llegaba hasta 10% para todas aquellas personas con sueldos superiores a 10 VSM ($21,322.08). Además, los créditos del Infonavit tenían como límite $483,000, valor muy por debajo del precio de la mayoría de casas en el mercado lo que requería a los derechohabientes que se apoyaran en ahorros o en un crédito complementario con otra institución financiera en pesos. Bajo esta modalidad, y con la nueva, la amortización de la deuda del Infonavit se realiza con una combinación de dos fuentes. Primero por retenciones al sueldo que hace el patrón en cada pago del empleado (y que no pueden superar el 20% del sueldo), y la segunda es por aportaciones del patrón del 5% de sueldo que paga al derechohabiente deudor del Infonavit. Para simplificar el cálculo, a su tasa de interés asignada por el Infonavit hay que sumarle el incremento de la inflación, lo que puede hacer con una sencilla suma de la inflación anual más su tasa de interés. Para ser más exacto y precisos a este año 2015, considerando que la inflación del 2014 fue de 4.08%, el costo real del crédito Infonavit para una persona con una tasa de interés de 10% es equivalente a 14.32%, lo que representa la tasa de interés más cara del mercado hipotecario.
Más artículos del autor
Con la reciente modificación, desde este año los créditos Infonavit estarán en pesos a una tasa de interés fija del 10.5%, lo que se convierte en una oportunidad muy conveniente para todo aquel empleado que gane más de 3.9 VSM ($8,315.61) que tiene una tasa de interés del 8% más su actualización del salario mínimo. Para toda aquella persona que gane entre 3.3 y 3.9 VSM el cambio de modalidad significará un cambio mínimo por lo que lo más conveniente sería revisar y comparar las tablas de amortización, pero para todo el que gane 3.2 VSM ($6,823.00) o menos significará un incremento en su costo real del interés ya que ellos tienen tasas de interés por debajo del 6.6%, y con la inflación del 2014 su costo real sube a 10.58%. La justificación que ha dado el gobierno sobre los beneficios de cambiar el crédito son dos: La primera es porque la actualización anual del salario mínimo hace que la deuda crezca en lugar de reducirse, mientras que la segunda es que protegen a los trabajadores ante riesgos de incrementos en la inflación que hagan sus préstamos impagables como en 1995. Pero ambas justificaciones son débiles y frente a un análisis más profundo revelan que el gobierno está tomando decisiones con conclusiones equivocadas.
Con respecto a la capacidad de pago, un derechohabiente que gane 10 VSM ($21,322.08) que se endeudaba con el tope de $438,000.00 requeriría 15 años para pagar el 100% de su deuda considerando una inflación de 4.08%, un interés de 10% anual más un 1% adicional de comisiones y seguros. Esto demandará el 20.79% de su sueldo bruto al pago de su deuda con lo que pagaría el 80% de su amortización, mientras que el otro 20% del pago se amortizaría con la aportación patronal. Considerando que el empleado debe pagar un 30% de impuesto sobre la renta, el derechohabiente tendría disponible para sus gastos de alimentación, transporte, vivienda, educación y recreación el 49.2% de su sueldo bruto ($10,491.96). Si el trabajador logra mantenerse empleado estos 15 años de manera ininterrumpida y además obtiene aumentos de sueldo anuales equivalentes a la actualización del salario mínimo (o inflación) entonces no tendrá ningún problema para pagar su deuda; claro está, considerando que sus gastos suben igual a la inflación, cosa que nunca sucede en términos prácticos porque puede casarse, tener hijos, y hasta divorciarse y tener una segunda familia. Pero si el trabajador pierde su empleo tendrá que asumir el pago de su deuda, y el factor de pago que le pide el Infonavit en esos casos no cubre el capital más intereses más actualización, sólo es una cantidad mínima para no entrar en morosidad con el instituto, pero con el costo de aumentar su endeudamiento. Y si se reubica laboralmente y lo hace con un sueldo menor, la nueva aportación aumentará el número de años que necesitará para pagar; y además, el Infonavit no le asignará el interés menor que le corresponde a su nuevo ingreso. Ahora, si consideramos el nuevo límite de crédito a $850,000 que tendrán los créditos del Infonavit, con una tasa de interés CAT del 12%, (incluyendo comisiones y seguros), el empleado tendrá que pagar $8,612.28 para cumplir con su plan de pagos, lo que equivale al 49% de su sueldo y le dejaría un 27% de su sueldo bruto para cumplir con sus demás gastos. Y aunque el Infonavit le otorgara el plazo máximo para pagar (30 años), el pago mensual sería $7,681.56 y jamás habría pagado su casa, pero obtendría la cancelación de su deuda y la propiedad de su casa; claro está, con el costo de pagarla durante 30 años al instituto.
Sobre el segundo argumento, proteger a los derechohabientes del incremento de la inflación, nos hace reflexionar sobre el futuro económico que visualiza el gobierno federal. En los últimos años (2000-2014) la inflación anual promedio fue del 4.62%, siendo los picos más altos los años 2000 (8.96%), 2002 (5.7%), 2004 (5.19%) y 2008 (6.53%). El comportamiento de nuestra inflación ha tenido una tendencia a la baja y a la estabilización, y si subió la inflación en 2014 fue por la presión en los precios que tuvieron los nuevos impuestos de las reformas del gobierno federal, quien ha anunciado que esas mismas reformas presionan a la baja las expectativas de inflación del 2015. Las únicas razones que nos harían pensar en el aumento del riesgo de la inflación son tres: que Banco de México descuide la política monetaria, que el gobierno federal aumente excesivamente su endeudamiento, o que nos digan que los doscientos mil millones de dólares que tiene Banco de México en reservas internacionales netas no existen. Entonces, si tenemos la inflación controlada y no tenemos razones para pensar que podríamos tener inflación ¿porque debemos refrescar esas amenazas que tuvimos el siglo pasado? ¿Será que el gobierno federal tiene preocupaciones sobre la inflación que no ha anunciado? La ventaja que los analistas han encontrado es que en el largo plazo el sueldo de los empleados subirá y las mensualidades se mantendrán fija, lo que sólo es cierto si el empleado se mantiene con el mismo patrón o se cambia por mejoras laborales. Para quienes pierden su empleo y se recolocan normalmente están lejos de esta oportunidad.
Entonces, si usted tiene un crédito hipotecario del Infonavit en VSM y ve que su deuda está creciendo en lugar de aumentar no piense que es por la actualización anual del salario mínimo, pregúntese si está pagando lo suficiente para amortizar su deuda más intereses y cuánto debe pagar en realidad para reducir su deuda. Lamentablemente la información que brinda el instituto y sus empleados no es clara, entendible ni completa, por el contrario es tan confusa que el riesgo de que en el instituto le brinden una recomendación equivocada que sólo aumente su deuda es muy alto. Para muestra, puede usted entrar al portal del Infonavit y en la sección “cómo se conforma el pago de tu crédito” el instituto brinda una herramienta dinámica considerando que el pago se conforma sólo de capital e intereses, omitiendo en su herramienta las comisiones y los seguros, elementos adicionales al interés que forman parte del pago de la deuda. Con total tranquilidad, sólo si usted gana más de $20,000 encontrará beneficios en los nuevos créditos en pesos porque obtendrá una tasa de interés más barata, no tendrá riesgos de inflación y posiblemente gane algo de claridad en su endeudamiento. Por otro lado, si usted está pensando comprar una casa y gana menos de $25,000 no crea que el nuevo límite de los créditos del Infonavit es una buena noticia. Es probable que el instituto le asigne un crédito impagable; o que en el mejor de los casos, el gobierno esté haciendo uso de publicidad engañosa en tiempos electorales y alguien en el instituto sí esté asignando los créditos en función a la capacidad real de pago de los derechohabientes (lo cual es bueno), con lo que la promesa federal se queda sólo en promesa. Considere que el tiempo razonable para pagar una casa es de 20 años, y que cualquier crédito que supere ese plazo será una terrible carga para cualquiera que la asuma. Esto porque con un plazo de 20 años el importe del pago de los intereses duplica el pago del capital, imagine cómo se pone esta relación a un crédito de 30 años y cuánto más pagará de intereses bajo las reglas crediticias del instituto.
A pesar de las amenazas que brindan las nuevas políticas crediticias del Infonavit, estos créditos se convierten en la opción más factible que tiene la población de obtener una casa y construir un patrimonio. Acceder a los créditos del Infonavit es fácil porque tiene condiciones crediticias más flexibles que los bancos, pero pagarlos en el tiempo es caro porque compensa su accesibilidad con un mayor costo y riesgo para el derechohabiente. Muchos especialistas recomiendan cambiar los créditos del Infonavit en VSM a créditos bancarios en pesos porque la tasa de interés de estos últimos es más barata, lo que es cierto. Sin embargo, los créditos del Infonavit incorporan un elemento de pago del que los créditos bancarios no disponen, las aportaciones patronales. Estas aportaciones patronales apoyan de manera importante el pago de la deuda y aumentan la capacidad de endeudamiento y pago de los empleados, y esa es su mayor virtud. Es por esto que antes de tomar la decisión de cambiar el crédito del Infonavit a uno bancario yo recomiendo que evalúen primero cómo las aportaciones patronales, que dejarían de abonarse a la deuda, afectaría su pago del crédito y con cuánto de su sueldo deberían compensarlo. Y de elegir el camino del crédito bancario, la aportación patronal se destina a reconstituir su ahorro de vivienda que puede ser usado en el futuro para otro crédito hipotecario o sumarse a su jubilación con el costo de oportunidad de un rendimiento inexistente.
Hoy el sistema financiero brinda oportunidades crediticias más transparentes y baratas que el Infonavit, tanto para obtener créditos hipotecarios como para el ahorro para la vivienda. Las tasas de interés de las entidades financieras se ubican entre 7.5% y 10%, muy por debajo del costo del instituto. Las amortizaciones se realizan de manera mensual; y debido a que los bancos asumen el riesgo del crédito, se le otorga un crédito en función de su capacidad real de pago con muchos requisitos y garantías. En la realidad, los bancos han encontrado un buen socio en el Infonavit con quien comparten parte del riesgo y dan acceso al crédito a muchos clientes que en condiciones normales no podrían tener el crédito. Pero la confusión sobre los costos crediticios es tan grande en nuestro sistema de vivienda que los asesores hipotecarios de las constructoras y bancos recomiendan a los empleados que si tienen dinero excedente paguen primero al banco porque tiene una tasa de crédito mayor que la del Infonavit, y eso es un error. Las recomendaciones para pagos anticipados deben fundamentarse en las necesidades, perfil e intereses del cliente, pero para eso se requiere capacitación, comportamiento ético e información comparable, sencilla y transparente sobre los costos y condiciones crediticias.
Por otro lado, el Infonavit administra nuestra ahorro para la vivienda (similar al ahorro para el retiro) y el rendimiento que ofrece el instituto por este ahorro es cercano a 0%, y sólo crece por las aportaciones de los patrones, mientras que las afores en México ofrecen rendimientos superiores a la inflación y competitivos frente a otras opciones de inversión de las entidades del sistema financiera. Una buena y significativa reforma hipotecaria buscaría la oportunidad de que las aportaciones patronales sirvieran para constituir garantías para los créditos bancarios en pesos y/o amortizaran parte de los créditos hipotecarios que otorguen los bancos a los empleados. El importe que se pagaría por la deuda podría ser considerablemente menor que en el actual esquema, y los créditos sí serían pagables. Incorporar a las afores para administrar nuestro ahorro de vivienda en lugar que el Infonavit nos brindaría mejores rendimientos, y en caso que no desee adquirir una vivienda, tendría disponible esos ahorros bajo las mismas condiciones que su ahorro para el retiro y dispondría de una mejor pensión. Además de los beneficios previos, el gobierno podría achicar el tamaño del instituto a una mínima expresión porque dejaría de ser una institución operativa pesada con muchos empleados a una institución de promoción del crédito más eficiente, transparente y económica para el país y los derechohabientes. Claro está, como esta solución es técnica con altos costos políticos no es siquiera una opción imaginable para nuestros gobernantes y legisladores, quienes en el futuro no tendrán que resolver los problemas sociales que hoy están sembrando con las nuevas medidas crediticias del Infonavit.
Sin duda, aumentar los montos de los créditos o ponerlos en pesos no mejoran los créditos actuales ni solucionan los problemas hipotecarios de los derechohabientes del instituto, los empeoran. Las soluciones deben ir orientadas a aumentar la capacidad de pago de los empleados así como sus oportunidades crediticias, reducir los costos de los préstamos, mejorar las condiciones crediticias y simplificar el sistema hipotecario. Al ser los créditos del Infonavit los más caros y confusos del mercado hipotecario brindan una referencia y un incentivo nefasto a los bancos para no competir tanto en tasas de interés como en condiciones de los productos hipotecarios. Si el instituto redujera sus costos operativos y su morosidad por un lado, y brindara créditos más baratos y transparentes por otro, el sistema financiero como tal tendría incentivos y elementos para crear productos hipotecarios competitivos, favorables y con mayor número de beneficiarios.
Los profesores en finanzas no sólo debemos retar a los alumnos a desarrollar productos financieros rentables y con bajo riesgo para sus instituciones, sino que analicen los beneficios, costos y desventajas para sus clientes y comunidad de tal manera que los desarrollen de manera transparente y responsable para crear soluciones sostenibles en el tiempo que generen bienestar para todo el ecosistema en el que las entidades financieras operan. Por eso mismo, debemos hacerlos reflexionar sobre estas oportunidades y debilidades en nuestras instituciones y sus productos para que desarrollen mejores soluciones y asesoren apropiadamente al público de las entidades financieras para que accedan a los productos y servicios más apropiados a sus necesidades, informándoles de manera clara y sencilla sobre sus beneficios, condiciones y costos.
William Steinwascher
@billsteinwa