En esta entrega deseo retomar mi columna del 20 de enero del 2014, Consejos al pensar cambiar de créditos hipotecarios[1], en este medio en dónde brindo a los lectores una serie de consejos al evaluar refinanciar sus créditos hipotecarios, consejos que fueron pensados bajo un escenario que es muy probable que cambie con el nuevo sistema del seguro de desempleo que aprobó la cámara de diputados en su sesión del martes 18 de marzo de 2014[2], y turnada al senado para su análisis, discusión y aprobación. Esta propuesta, de aprobarse, afectará de manera importante al presupuesto de todos aquellos empleados que tienen vigente un crédito Infonavit, así como al presupuesto del mismo instituto para la asignación de nuevos créditos ya que sufrirá una reducción considerable en sus dos fuentes de ingresos que más importancia tiene en sus finanzas.
En la actualidad, todos los empleados formales de la economía mexicana, que trabajan para entidades privadas, tienen como prestación una aportación que realiza el patrón a una subcuenta de vivienda equivalente al 5% de sus ingresos. El propósito de esta aportación es facilitar a los empleados la adquisición de una casa propia, ya que el ahorro que se genera con esta subcuenta permite a los empleados acceder a un crédito hipotecario por un lado, y por otro amortiza a la deuda y a los intereses de un crédito hipotecario reduciendo la presión sobre los pagos mensuales que tienen que efectuar los deudores de un crédito de este tipo. Además, los empleados pueden acceder al saldo que existiera en la subcuenta de vivienda al momento de su retiro, constituyéndose de esa manera en un ahorro obligatorio previsional, el que podrían recuperar al 100% en caso de no haber utilizado los recursos de la subcuenta para vivienda, o el remanente en caso de sí haber hecho caso de créditos hipotecarios.
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La propuesta aprobada esta semana plantea que del 5% de la aportación patronal actual al fondo de vivienda, sólo el 2% se destine a la subcuenta de vivienda, otro 2% a una segunda subcuenta de seguro de desempleo, que se podría usar para crédito hipotecario a decisión del empleado, y el último 1% sería una aportación de los empleados a un fondo solidario de beneficio común para todos los empleados asalariados. El primer impacto entonces, en términos prácticos, es que nuestra aportación patronal efectiva se reduce de 5% a 4% porque vamos a contribuir con un 20% de nuestro derecho laboral a un fondo social en beneficios de muchas personas que no conocemos. El segundo impacto es que el Infonavit, o el Imss, “tendrán que consultarnos” el propósito que deseamos para esta prestación laboral a la que tenemos derecho (desempleo o vivienda), y uno de los motivos de esta contribución es ayudarlo a tomar la mejor decisión.
En la Tabla 1 trato de expresar en pesos y números el impacto de esta iniciativa legal en el pago de los intereses de un crédito Infonavit de $100,000.00 de acuerdo a 10 diferentes tasas de interés que varían según las Veces de Salario Mínimo Mensual (VSMM) que puede tener diferentes empleados[3]. Por razones de simplicidad, esta tabla ignora el plazo del crédito, la existencia de otros conceptos en los créditos como son los seguros y comisiones, y se calculó sobre una periodicidad mensual cuando el Infonavit lo hace bimestralmente. El ejercicio también ignora los incrementos anuales del sueldo mínimo que para el 2014 fue de 3.9% y significa sumarle aproximadamente 4% a la tasa de interés que le corresponde por sus ingresos mensuales, por lo que no pretende ser una representación exacta de la realidad, sino un instrumento para entender esta propuesta.
La tabla muestra en las columnas del Esquema actual cómo la aportación patronal cubre parcialmente el interés del crédito para los empleados con menos de 8 VSMM, quienes deben cubrir la diferencia a través de descuentos sobre nómina. Para los empleados que ganan 8 o más VSMM se muestra un excedente en la aportación patronal que se aplica al importe deudor y reduce el descuento mensual que realiza el patrón para pagar su deuda. En las columnas denominadas Propuesto con elección seguro de desempleo se muestra cómo la aportación patronal se reduce en 60% y cubre una cantidad mucho menor de los intereses, importe que deberá ser cubierto con un mayor descuento sobre el sueldo del empleado para poder cubrir los intereses, de otro modo se sumarían a la deuda y esta se iría incrementando hasta volverse impagable. Las últimas dos columnas Propuesto con elección crédito hipotecario se aprecia cómo ayuda al pago de intereses no optar por el seguro de desempleo y sí por el crédito hipotecario; sin embargo, aquí se aprecia el costo que significará para los empleados la aportación al fondo solidario del 1% de su aportación patronal, la que tendrá que cubrir también con un aumento de su descuento.
Tabla 1: Efecto de la reducción de la aportación patronal sobre el pago de intereses de los créditos Infonavit VSMM Sueldo mensual $ Tasa interés anual % Interés mensual en Pesos $ Esquema actual Propuesto con elección seguro de desempleo Propuesto con elección crédito hipotecario Aportación mensual 5% ($) Intereses a cubrir por descuento ($) Aportación mensual
2% ($) Intereses a cubrir por descuento ($) Aportación mensual
4% ($) Intereses a cubrir por descuento ($) 1 2,046 4.0 333 102 231 41 292 82 252 2 4,091 5.0 417 205 212 82 335 164 253 3 6,137 6.0 500 307 193 123 377 245 255 4 8,182 8.0 667 409 258 164 503 327 339 5 10,228 9.0 750 511 239 205 545 409 341 6 12,274 9.0 750 614 136 245 505 491 259 7 14,319 9.5 792 716 76 286 505 573 219 8 16,365 9.5 792 818 -27 327 464 655 137 9 18,411 9.5 792 921 -129 368 423 736 55 10 20,456 9.5 792 1,023 -231 409 383 818 -27 11 22,502 10.0 833 1,125 -292 450 383 900 -67
Estos escenarios se harán más significativos en la economía de los empleados si es que la deuda pendiente del crédito hipotecario es mayor a $100,000 (Cien mil Pesos) ya que el Infonavit tendrá que realizar mayores descuentos mensuales a los empleados para cubrir tan solo los intereses, sin considerar que si los pagos al capital se hacen menores los plazos para pagar las deudas se harán mucho mayores, pudiendo tardar como mínimo tres veces más tiempo del estimado para pagar su crédito o hacer su plazo de pago prácticamente infinito, es decir, sin fin. En palabras más sencillas, la reducción de la aportación patronal es como si usted tuviera un crédito automotriz a 10 años y luego de más de 6 años de pagos el banco le impusiera una reducción del pago mensual a 2/5 partes de la inicial. Con este avance de más de 60% de sus pagos el resultado será que el tiempo necesario para pagar su auto sería mayor a 47 años más, si usted pagó menos de ese 60% la nueva amortización que le impuso el banco no le permitiría pagar si quiera los intereses de su auto, los que se sumarían a la deuda y se incrementarían mes a mes. En la vida real ningún banco puede modificar las condiciones contractuales de un crédito; pero al modificar el destino de las aportaciones patronales con la propuesta implicaría que el gobierno, a través de esta legislación, violentaría los acuerdos y los planes de pagos pre-convenidos con los empleados (sus clientes) haciendo imposible pagar las deudas, a no ser que se llegue a un refinanciamiento en perjuicio del presupuesto de los trabajadores. El efecto sería similar al ocurrido en 1995 con el error de diciembre, a diferencia que en ese año sucedió por la actualización de la deuda producto de los créditos en UDI’s, amarrados a la inflación en un momento de crisis económica, mientras que ahora es resultado de la reducción de la amortización patronal en un momento de salud económica. Los empleados que sufrirían más este cambio serían aquellos que acaban de adquirir sus créditos Infonavit en los últimos años y menor para los que ya están por pagar su crédito, pero en cualquier caso el efecto sería negativo para todos los escenarios.
Con respecto a las finanzas del Infonavit, según reporta en su página web, dentro los ingresos de su plan financiero 2013-2022 correspondiente al plan estratégico del mismo período[4], éste indica que las Aportaciones cotizantes sin crédito y la Recuperación de cartera representan el 34% y el 55% de los ingresos del instituto. Si consideramos el efecto conocido del seguro de desempleo en el pronóstico de los ingresos estaríamos hablando de una reducción de entre el 20% y 60% de las aportaciones de los empleados sin crédito, sujeto a la decisión de los empleados de si desean vivienda o seguro de desempleo. El efecto que tendría esta iniciativa en la Recuperación de cartera es incierto ya que dependerá de la decisión que tome el instituto con respecto a los créditos otorgados, en donde podrá aceptar una reducción de recuperación y aumento de plazo para aquellos créditos muy avanzados, o tendrá que efectuar un ajuste en las deducciones de los empleados para poder compensar la reducción de ingresos que generará la iniciativa. En conjunto, ambas iniciativas podrían reducir entre un 20% y un 50% los ingresos del instituto, generando un mayor beneficio financiero en el largo plazo para el instituto porque obtendría ganancias por mayores cobros de intereses, comisiones y seguros con los créditos actuales. Otras opciones que puede tener el instituto para seguir otorgando nuevos créditos es aumentar sus fuentes de financiamiento incurriendo en un costo financiero mayor en perjuicio de su estabilidad financiera. Sea cual sea la solución que tenga el instituto, la capacidad del instituto de poder brindar créditos hipotecarios como lo ha hecho hasta hoy se verán seriamente mermadas, ya sea por una reducción en sus ingresos y/o por un aumento en el costo de su financiamiento.
En este incierto panorama, puedo recomendar a las personas que tienen crédito con el Infonavit que se mantengan informados de la situación de su deuda con el instituto así como de la aprobación de esta iniciativa en la cámara de senadores. En caso de aprobarse ésta deberá usted evaluar bien sus necesidades con respecto a contar con un seguro de desempleo o con su vivienda, e informarse sobre los mecanismos que brinde el instituto para expresar su voluntad sobre el destino de sus aportaciones. También deberá informarse sobre el impacto que tendrá la pérdida del 20% de su aportación patronal en favor del fondo solidario en sus pagos bimestrales con la finalidad de analizar compensarlo de manera personal con aportes voluntarios de tal manera que no se perjudique su plan de pagos, o conocer si el instituto hará algún ajuste sobre sus deducciones que pudieran afectar sus expectativas sobre los ingresos mensuales que recibe por su sueldo.
Si usted aún no cuenta con un crédito Infonavit, y desea uno, tenga en cuenta que esta disminución del ahorro para vivienda significará que necesite un mayor número de bimestres para lograr los 116 puntos que requiere el instituto para precalificarlo[5], lo que en la mayoría de los escenarios significará una cotización continúa de más de 16 bimestres o 4 años con ahorros insuficientes en la subcuenta de vivienda de cada trabajador. Deberá considerar que su capacidad de pago vía aportaciones patronales se verá reducida, que el importe a financiarse será más alto debido al poco saldo en su subcuenta de vivienda, y que el plazo para pagar su crédito hipotecario con el instituto requerirá un mayor número de años. Para aquellos trabajadores con sueldos mayores a 15 mil pesos, seguramente encontrarán más barato acceder a créditos hipotecarios bancarios, y lo más importante, más seguros y menos inciertos que los créditos Infonavit sujetos a la manipulación de los gobiernos en turno en perjuicio de los beneficiarios de los créditos.
En la redacción de este artículo recordé un consejo que le dio un asesor hipotecario al primo de un amigo cuando compró su casa en un esquema Cofinavit: Amortice el crédito bancario y no el Infonavit por ser más costoso el primero. Aquel fue un buen consejo en un escenario donde los créditos bancarios tenían una tasa más alta que las actuales y los créditos del Infonavit no estaban sujetos a manipulación política, pero hoy le diría al primo de mi amigo que trate de amortizar preferentemente su crédito con el instituto o refinanciarlo todo con un crédito bancario de menor tasa y condiciones más convenientes (mensualidades, plazos, comisiones y seguros); considere también que con esta propuesta el instituto empezará a generar mayores ingresos financieros producto del aumento en los plazos. Claro, este consejo es apropiado dependiendo las VSMM de cada trabajador y de las decisiones que tome el instituto para balancear el forado financiero que sufrirá con esta iniciativa.
Espero que esta columna le ayude con respecto a su crédito hipotecario o en su decisión de financiamiento para adquirir una vivienda. Me pongo a sus órdenes para aclarar sus dudas al respecto.
William Steinwascher
@billsteinwa
[1] http://e-consulta.com/opinion/2014-01-20/consejos-al-pensar-cambiar-creditos-hipotecarios
[2]http://gaceta.diputados.gob.mx/PDF/62/2014/mar/20140313-II.pdf
[3] http://portal.infonavit.org.mx/wps/wcm/connect/19d34f1c-a568-4d82-aa42-123fb6ff7daf/tasa.pdf?MOD=AJPERES
[4] http://infonavitpublica.org.mx/2013/?q=node/248
[5]http://portal.infonavit.org.mx/wps/wcm/connect/Infonavit/Trabajadores/precalificacion_y_puntos_infonavit_e_infonavit_total