Durante estos últimos quince días tuve la poco común oportunidad, para mí, de asesorar al primo de un amigo en su decisión de cambiar su crédito hipotecario por una promoción hipotecaria que recibió más barata tanto en tasa de interés como en costo anual total (CAT). Esta evaluación que, desde mi experiencia y formación, debió ser muy sencilla resultó ser un ejercicio de análisis y reflexión mucho más complejo de lo esperado, y que me llevó a una recomendación muy diferente a la original. Quiero compartir este proceso de análisis con ustedes porque no sólo es útil para las personas físicas, sino también para profesionales y encargados de las decisiones financieras en las pequeñas y medianas empresas, familiares o no.
En los últimos años las tasas de interés han sufrido una importante reducción en México. Si visitamos las páginas web de los principales bancos en el mercado mexicano podemos apreciar que las tasas de crédito hipotecario que ofrecen están entre 9% y 12%, cuando hasta hace cinco años estas tasas estaban entre 11% y 14% dependiendo la institución financiera. Esta reducción en las tasas de interés es un momento oportuno para considerar cambiar todos los créditos que fueron contratados años atrás con mayores tasas de interés. En este escenario, en una conversión a inicios de año, se me preguntó si era recomendable cambiar un crédito hipotecario contratado hace cuatro años, ante lo que respondí fue “por supuesto”; pero en lugar de justificar mi respuesta en razones quise hacerlo a través del plan de pagos simulado en una hoja de cálculo. Los resultados me hicieron pensar dos veces mi respuesta, ejercicio que continuó quince días más.
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El crédito original está a una tasa de 12.5% con un CAT del 14.5%, y la propuesta es a una tasa de 10% con un CAT de 12%. En teoría, con la información de los bancos, tasa de interés y CAT, deberíamos poder comparar dos créditos equivalentes en plazo; sin embargo, el CAT se calcula sólo sobre el primer año, y existen conceptos diferentes entre los créditos que sólo se aprecian a través de un plan de pagos, tales como seguros y comisiones. En este escenario, claramente es conveniente refinanciar el crédito. Pero el crédito hipotecario que evaluamos es un financiamiento compuesto, 85% por una institución bancaria a 20 años y el otro 15% del crédito por Cofinavit* a 9 años, éste último a una tasa anual del 10% en Veces Salario Mínimo (VSM) que se actualiza anualmente en promedio 4%. Luego de cinco años y algunos pequeños pagos anticipados, el crédito bancario se amortizará en 14 años mientras que el Cofinavit en 4 años.
Analizando sólo las tasas de interés, el sentido común nos llevaría a aceptar el crédito bancario a menor tasa de interés por 15 años que refinancie el préstamo original porque equivaldría una reducción del CAT del 14% al 12%. Pero, el crédito Cofinavit es un financiamiento que se amortiza de dos maneras, primero a través de un descuento que se hace directamente sobre el sueldo de los empleados, y la segunda como una aportación que realiza el empleador. Mientras mayor sea el sueldo la principal fuente de amortización es la aportación del empleador reduciéndose el descuento que se realiza sobre el sueldo del empleado. En el caso específico del crédito Cofinavit, la amortización del empleador equivale al 95% del pago mientras que el pago del empleado representa el otro 5%. En términos prácticos, el empleado no siente el peso del pago haciéndose casi imperceptible su amortización a lo largo de la vida de todo el préstamo.
El empleado bancario que explicó el refinanciamiento resaltó los beneficios de contar con una tasa de interés menor, y que en términos de pago mensuales representaría un aumento en los pagos efectivos del empleado de 5%, generando como beneficio que el empleado pudiera constituir un ahorro obligatorio con las aportaciones del empleador que recibiría al momento de su jubilación, 25 años en el futuro. Otro beneficio que percibiría el empleado es que en caso de no querer ese ahorro podría aplicar a otro crédito para una segunda propiedad dentro de un año. Sin duda, frente a este argumento no se necesitarían más razones para refinanciar el préstamo; no obstante, el plazo del nuevo crédito era de 15 años frente a los catorce que quedaban al préstamo bancario original. Este aumento no sólo fue difícil de explicar, sino que nos invitó a solicitar terceras opiniones, por lo que conversamos con una experta en créditos hipotecarios y con un jefe de recursos humanos.
La especialista en créditos hipotecarios nos recomendó a ojo cerrado refinanciar los créditos originales, aunque resaltó la importancia de evaluar las tasas y condiciones de varias instituciones financieras. El principal argumento de la especialista para el cambio fue el alto costo del producto Cofinavit, especialmente por las actualizaciones de las VSM, las que estaban vinculadas a la inflación y generaban algún riesgo, como el que vivieron los mexicanos en la actualización del valor de las deudas hipotecarias de 1994. Además, nos explicó lo ventajoso que sería tener ahorros, que junto con sus rendimientos, recibiría el empleado al momento de su jubilación. La especialista también nos invitó a sumar, de manera nominal, los costos de tasas de interés y seguros de ambos créditos. Al hacerlo, se apreció mejor los costos en pesos de ambos financiamientos, resaltando los menores costos del nuevo crédito. Este análisis casi nos quitó todas las dudas, pero una conversación ocasional con un jefe de recursos humanos nos dio una opinión diferente, no refinanciar, bajo los argumentos que sólo le quedaban cuatro años más al crédito Cofinavit antes de su término, por un lado, y que ese crédito se pagaba con las aportaciones de los empleadores.
Esta segunda opinión nos invitó a hacer un análisis diferente. Entendimos que las tasas de interés entre bancos eran significativamente diferentes, y que si el financiamiento original hubiera sido sólo bancario la decisión sería bastante sencilla. El problema era el componente del crédito Cofinavit, así que realizamos una comparación de los planes de pago pero sólo con el 15% de deuda que correspondía a este crédito. Comparamos entonces un crédito que se pagará en cuatro años con pagos bimestrales a un CAT de 14.5% frente a un crédito bancario a 15 años de pagos mensuales con un CAT de 12%. El resultado fue que la suma de los intereses más los seguros, en pesos, a pagarse del crédito bancario equivalía al 300% del costo del crédito Cofinavit. La razón fue principalmente el plazo, la segunda fue el número de capitalizaciones o pagos. El crédito Cofinavit se pagaría en cuatro años en 24 pagos bimestrales, mientras que el crédito bancario se paga en 15 años con 180 pagos mensuales, esto porque si bien es cierto el crédito primero es más caro, éste se paga en menos tiempo que el segundo, casi la cuarta parte. Por último, también comparamos los saldos deudores en cuatro años: con el préstamo compuesto hoy en cuatro años la deuda se reduce 25%, mientras que con el nuevo crédito la deuda sólo se reduce 16%.
Este análisis le permitió al primo de mi amigo tomar una decisión mejor informada: no refinanciar el préstamo en este momento y esperar a que se haya pagado el crédito Cofinavit para buscar un nuevo préstamo bancario con una mejor tasa, a un plazo en ese momento de 10 años y con una menor deuda. Claro que estaremos a la incertidumbre de si las tasas seguirán bajas o subirán. Si las tasas se mantienen bajas la decisión habrá sido buena y se podrá ahorrar intereses, si las tasas suben habremos perdido una oportunidad pero con una tasa cierta. Este aprendizaje que obtuvimos nos permite compartir que aparte del interés también hay que evaluar el nuevo período de pagos, el número de pagos, el comportamiento entre los seguros y comisiones, así como la forma en que se va reduciendo la deuda a lo largo de la vida del crédito. Las conclusiones variarán dependiendo la estructura y las condiciones de cada financiamiento, así como de los ingresos de cada habitante si es que incorpora un crédito Infonavit o Cofinavit, y el propósito del artículo es sólo compartir un proceso de análisis que lo ayude a tomar la mejor decisión.
Pero este proceso de análisis no sólo se puede quedar en el ámbito de las finanzas personales, lo podemos llevar a la vida empresarial. En una primera situación, los empresarios y administradores de pequeñas y medianas empresas pueden tomar una decisión basados sólo en el interés ignorando las consideraciones de costos adicionales y diferentes plazos, aceptando un crédito que le ofrece condiciones menos convenientes en el largo plazo. En esta situación, los representantes de la empresa pueden tomar decisiones confiados en la información del producto que les haga el asesor bancario, quien podría resaltar en exceso los beneficios y ocultar los detalles negativos del crédito. En una segunda situación, donde los administradores son medidos por resultados de corto plazo, estos pueden aceptar créditos o refinanciamientos ventajosos a corto plazo, pero desventajosos en el largo, beneficiando sus resultados inmediatos en detrimento de la salud de largo plazo de la empresa. Este último es un problema de gobernabilidad corporativa, donde los administradores hacen uso de su información privilegiada para tomar provecho de información privilegiada. La última decisión en la que podrían incurrir los empresarios es aceptar créditos de menores pagos mensuales pero en detrimento de un mayor plazo, generándose un mayor costo de la deuda, por los mayores pagos, mayor acumulación de intereses y gastos de comisiones y seguros.
Espero que esta información y este análisis sean de utilidad cuando tenga la oportunidad de cambiar un crédito por uno de mejores condiciones. Quedo a sus órdenes para hablarlo a mayor profundidad.
@billsteinwa
* El Cofinavit es un producto financiero del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) en el que los empleados pueden adquirir una vivienda con dos créditos, uno bancario y otro del Infonavit: http://portal.infonavit.org.mx