Cuando los documentos resultan más incómodos que los discursos

La nueva sede del Congreso del Estado de Puebla fue construida en un terreno adquirido por el Gobierno estatal en 2022 por aproximadamente 86.5 millones de pesos. La operación está ahora bajo cuestionamiento porque existe un antecedente federal de 2012 mediante el cual se autorizó la entrega gratuita al Gobierno de Puebla de una superficie de 32 mil 433.36 metros cuadrados ubicada en terrenos adyacentes a los Fuertes de Loreto y Guadalupe.

La cuestión que debe resolverse documentalmente es si el predio comprado diez años después, con una superficie aproximada de 12 mil 855.64 metros cuadrados, coincide total o parcialmente con aquella superficie entregada por la Federación.

No puede afirmarse todavía, sin confrontar planos, coordenadas, medidas, colindancias, escrituras y folios registrales, que el Gobierno haya pagado por un terreno que anteriormente recibió gratuitamente. Tampoco puede descartarse esa posibilidad mediante declaraciones públicas.

En una investigación que publiqué en 2023 bajo el título “Redes de Corrupción y Poder”, dentro del tomo dedicado a las relaciones societarias de Estefan Chidiac, documenté vínculos mercantiles de Olga Astrid López Gargallo con Domingo Antonio Fernández Brito y Guadalupe Selene Aguilar Cáceres, quienes aparecen relacionados con la adquisición de un predio de 12 mil 855.64 metros cuadrados presumiblemente comprado en 2007. La operación habría quedado registrada mediante el instrumento 27229, volumen 307.

Dos años después, el inmueble fue vendido por 13 millones de pesos a Inmobiliaria 2015, sociedad constituida el 9 de octubre de 2007 mediante el instrumento 26137. La empresa inició con un capital social de 100 mil pesos y en su estructura aparecieron Santos Armando Ramírez Mantilla, Domingo Antonio Fernández y José Hernández Ramírez.

El 29 de abril de 2008, mediante el instrumento 31766, se formalizó un aumento de capital social por 400 mil pesos y una recomposición de la participación de Santos Armando Ramírez Mantilla y Domingo Antonio Fernández Brito.

El 10 de diciembre de ese mismo año, mediante el instrumento 38464, Domingo Antonio Fernández Brito fue designado administrador único. El 21 de septiembre de 2010, mediante el instrumento 46144, se otorgaron facultades a José Félix Gerardo Medina Hernández. Días después, el 5 de octubre de 2010, mediante el instrumento 46477, se formalizó un traspaso de acciones.

Estos antecedentes no demuestran por sí solos una conducta ilícita, pero permiten reconstruir una cadena societaria y revisar los movimientos corporativos previos a que el terreno terminara siendo adquirido con recursos públicos.

Otra sociedad relacionada con esa estructura empresarial fue Grupo de Emprendedores Diamante, S.A. de C.V., constituida el 2 de agosto de 2010 mediante el instrumento 45219. Entre sus participantes se encontraba Inmobiliaria 2015, representada por Charbel Jorge Estefan Chidiac, con una participación del 40 por ciento, además de otros socios entre los que aparecieron Máximo Menéndez Rotzinger y Máximo Caso Rotzinger.

Domingo Antonio Fernández Brito fue designado administrador único; José Félix Gerardo Medina Hernández apareció como comisario y Ramón García Castañón como apoderado.

La existencia de esas relaciones societarias es un hecho documental, pero vínculo empresarial y responsabilidad jurídica son cuestiones distintas. Ser socio, representante, administrador, familiar o participar en sociedades relacionadas no demuestra por sí mismo una irregularidad. Las responsabilidades deben establecerse a partir de actos concretos y participación acreditada.

En agosto de 2021 se registraron cambios relevantes en la integración accionaria de Inmobiliaria 2015. Michelle Chidiac Acar adquirió una participación equivalente al 99.94 por ciento de las acciones de la sociedad. El dato debe entenderse correctamente: se trató de una participación accionaria dentro de la empresa y no, por ese solo hecho, de la adquisición directa del 99.94 por ciento del inmueble.

En febrero de 2022 se produjeron nuevos movimientos administrativos. Meses después llegó la operación que hoy concentra la atención pública.

La compraventa del terreno destinado posteriormente a la nueva sede legislativa se formalizó el 31 de octubre de 2022 ante la Notaría Pública número 32. El pago fue realizado mediante HSBC, en su carácter de fiduciario del Banco Estatal de Tierra. La operación ingresó al Registro Catastral el 9 de noviembre del mismo año. Días después se anunció públicamente la construcción de la nueva sede del Congreso en la zona de Calzada Zaragoza.

Hasta aquí existen elementos para reconstruir una operación inmobiliaria: un terreno que habría sido adquirido por nueve millones de pesos en 2007, vendido por 13 millones en 2009 y adquirido finalmente por el Gobierno del Estado en aproximadamente 86.5 millones durante 2022.

El crecimiento del precio llama la atención, pero por sí mismo no acredita una irregularidad.

Los inmuebles aumentan su valor con el tiempo por ubicación, infraestructura, desarrollo urbano, uso de suelo, plusvalía y condiciones de mercado. Tampoco puede equipararse automáticamente el valor catastral con el valor comercial.

Comparar un valor catastral cercano a los 18.3 millones de pesos con una compra por 86.5 millones puede justificar una revisión del avalúo, pero no permite concluir automáticamente que existió sobreprecio. Para sostenerlo habría que conocer el avalúo comercial utilizado para autorizar la adquisición, su metodología y las operaciones comparables empleadas.

Por ello, el tema más importante no es el precio. Es la propiedad.

En enero de 2012, el Gobierno federal autorizó la entrega gratuita al Gobierno de Puebla de una superficie de 32 mil 433.36 metros cuadrados ubicada en terrenos adyacentes a los Fuertes de Loreto y Guadalupe. El destino señalado era la construcción de un parque metropolitano.

La existencia de aquel acto abre dos problemas distintos.

El primero es de propiedad: determinar si el terreno adquirido en 2022 coincide de manera total, parcial o nula con el polígono transmitido gratuitamente por la Federación.

El segundo es de destino: establecer si, en caso de existir coincidencia entre ambas superficies, continuaba vigente la obligación de destinar esos terrenos a un parque metropolitano o si posteriormente existió algún acto jurídico que modificó válidamente ese uso.

En materia de propiedad existen, por lo menos, tres escenarios.

El primero es que los terrenos no coincidan. Si se demuestra que el predio adquirido en 2022 se encuentra fuera del polígono entregado por la Federación en 2012, una parte sustancial del cuestionamiento desaparecería.

El segundo es una coincidencia parcial. En ese supuesto tendría que determinarse qué superficie se encontraba comprendida dentro del patrimonio público y cuál pertenecía legítimamente a particulares.

El tercero es una coincidencia total o sustancial. En ese caso habría que explicar cómo salió esa superficie del patrimonio público, mediante qué acto jurídico, qué autoridad lo autorizó y por qué posteriormente el Gobierno pagó por ella.

No es necesario anticipar cuál escenario es correcto. Para determinarlo debe confrontarse la poligonal federal de 2012 con la contenida en la escritura de compraventa de 2022: coordenadas, medidas, colindancias y folios.

Una escritura acredita que se formalizó una operación. No necesariamente demuestra que todos los antecedentes de propiedad sean incuestionables.

El elemento central es conocer cuál era la situación jurídica exacta del inmueble el 31 de octubre de 2022 y qué derecho tenía la parte vendedora para transmitirlo.

La investigación tampoco puede detenerse en los particulares involucrados.

Una compra pública por 86.5 millones de pesos necesariamente atravesó distintas áreas jurídicas, administrativas, financieras, catastrales y registrales. Por ello debe conocerse qué documentación fue revisada antes de autorizar el pago: estudio de títulos, certificados registrales, antecedentes federales, dictamen jurídico, avalúo comercial y autorización del órgano competente.

También debe saberse qué información tuvo a la vista el comité técnico del fideicomiso y si los planos fueron confrontados con los antecedentes patrimoniales del Estado.

Si esos documentos acreditan correctamente la adquisición, deben hacerse públicos.

Si hubo errores, deberá establecerse si fueron técnicos, administrativos o jurídicos. Y si se acredita que alguna persona conocía una irregularidad y aun así permitió que la operación continuara, corresponderá a las autoridades determinar las responsabilidades.

Existe además otra cuestión que merece revisión independiente. La transferencia federal de 2012 establecía un destino para la superficie entregada: un parque metropolitano. Si se acreditara que una parte de la actual sede legislativa se encuentra dentro de aquella superficie, tendría que localizarse el acto mediante el cual ese destino fue modificado.

Si existió autorización, debe incorporarse al expediente público. Si no existió, la discusión dejaría de limitarse a quién era propietario y abarcaría también las condiciones jurídicas impuestas sobre el inmueble.

El llamado “Cártel del Despojo” ha vuelto a colocar esta operación bajo atención pública. Conviene utilizar esa denominación con cautela. Un término político o periodístico no constituye una categoría penal ni sustituye una resolución judicial.

Hasta este momento deben separarse tres niveles.

Primero, los hechos documentados: la existencia de sociedades mercantiles, modificaciones accionarias, operaciones notariales, una compraventa y un pago realizado con recursos públicos.

Segundo, las cuestiones pendientes de demostración: la coincidencia entre los polígonos de 2012 y 2022, la cadena completa de propiedad, posibles modificaciones al destino del terreno y los controles aplicados durante la adquisición.

Tercero, las responsabilidades individuales, que no pueden establecerse mediante parentescos, relaciones societarias o señalamientos políticos, sino mediante procedimientos legalmente sustentados.

La pregunta correcta tampoco debe reducirse a si el Gobierno compró un terreno que era suyo. Pudo tratarse de propiedades distintas, existir una superposición parcial, una regularización posterior, una transmisión válida del patrimonio público, un error registral o incluso títulos contradictorios.

Por ello, la pregunta central debe formularse de manera más precisa:

¿Cuál era la situación jurídica exacta del predio el 31 de octubre de 2022 y qué relación territorial y registral guardaba con la superficie federal transferida gratuitamente al Gobierno de Puebla en 2012?

Resolverla requiere la publicación de escrituras, folios reales, certificados registrales, antecedentes de dominio, planos georreferenciados, avalúos, dictámenes jurídicos, autorizaciones del fideicomiso y documentos federales relacionados con el terreno.

También deberían conocerse las auditorías practicadas sobre la operación: qué se revisó, qué observaciones se formularon, qué documentación fue utilizada para solventarlas y cuál fue el resultado definitivo.

La investigación publicada en 2023 ya permitía conocer parte de la estructura societaria y una operación que posteriormente alcanzó los 86.5 millones de pesos. Lo nuevo es la necesidad de confrontar esos antecedentes empresariales con el historial jurídico del terreno.

Ésa es la diferencia entre sospechar y demostrar.

Si los polígonos no coinciden y la cadena registral acredita plenamente el derecho de la parte vendedora, debe decirse con claridad.

Si existe coincidencia parcial, deberá individualizarse la superficie involucrada.

Si existe coincidencia total o sustancial y no aparece un acto jurídico que explique cómo el inmueble dejó de formar parte del patrimonio público, entonces alguien tendrá que explicar por qué se autorizaron y pagaron 86.5 millones de pesos.

No hacen falta conclusiones anticipadas, acusaciones construidas sobre relaciones familiares ni sentencias mediáticas.

Hacen falta los dos polígonos, la cadena registral completa y el expediente jurídico de la adquisición.

El escándalo no se demuestra por el precio ni por los apellidos. Puede confirmarse o descartarse con escrituras, folios y coordenadas.

Los documentos, en ocasiones, son bastante menos complacientes que los discursos.

¿O no lo cree usted?